רוני רווח

בשנים האחרונות מצאנו עצמנו אומרים פעם אחר פעם שמחירי הדירות כבר לא יעלו יותר, ונוכחנו לגלות, גם פעם אחר פעם, שאסור להתנבא בכלל, ובענף הנדל"ן בפרט.

המחירים הגבוהים יצרו קושי רב בקרב רוכשי דירות, בעיקר זוגות צעירים, להגשים חלום ולרכוש דירת מגורים משלהם. במטרה לסייע לאותם זוגות (ולא רק להם), הוחלט על יישום תכניות ממשלתיות דוגמת 'מע"מ אפס', 'מחיר מטרה' ו'דיור למשתכן'. התכניות הציעו דירות במחיר מופחת, כל אחת בשיטה אחרת, תוך הטלת מגבלות על השקעה בדירה בתקופת הבניה ואיסור מכירה בתקופה שלאחר סיום הבניה.

בתחילה נראה היה שמדובר בבשורה של ממש, ועד מהרה הוחלט שכל המגרשים החדשים המשווקים על-ידי 'רשות מקרקעי ישראל' ייכללו בתכניות הממשלתיות. אלא שבסופו של דבר, כוחות השוק גרמו לסחרור הענף ולא לירידת המחירים המיוחלת. רוכשי דירות שאינם זכאים לרכישה במסגרת תכנית ממשלתית מצאו היצע דל של דירות חדשות בשוק, ואילו רוכשי דירות שהיו זכאים לרכוש דירה במחיר מוזל, מצאו עצמם נכנסים להגרלה אחר הגרלה. בחלק מהמקרים זכו בזכות לרכישת דירה היכן שרצו - אך במיקום לא ריאלי ברשימת הזוכים, ובמקרים אחרים נכנסו למיקום ריאלי ברשימה - אך יכלו לממש את הזכות רק בפרויקט מרוחק מאוד. בנוסף על כך, חלק מהפרויקטים זכו להיות שם נרדף לאיכות בנייה ירודה ותכנון שבלוני ומשעמם.

הסיטואציה שנוצרה יצרה מצב בו זוגות רכשו דירות המיועדות להשכרה במקום למגוריהם שלהם, והיצע הדירות הרב גרם לקושי במציאת שוכרים. את העובדה שהתכנית לא הותאמה כלל לצורכי השוק ניתן היה לזהות בחלק מהמקומות בבירור. ואחד המקומות האלה היה שכונת 'נאות שמיר' היבנאית.

לא מכבר פנה אליי זוג שביקש להתייעץ לגבי רכישת דירה בשכונת 'נאות שמיר' במסגרת 'מחיר למשתכן'. הזוג חסך בעמל רב סכום נאה ומכובד של כ-400,000 שקלים לטובת רכישת הדירה. תחילה לא חשבו שיש להם סיכוי בפרויקט, מאחר והוגרלו ברשימה במיקום לא-ריאלי (יותר מ-2,500 זכו לקדימות על פניהם!), אלא שביום בהיר קיבלו שיחת טלפון בה הודיעו להם כי עקב ביטולים רבים, שמורה להם הזכות להגיע ולבחור דירה לרכישה. לכאורה בשורה משמחת, אך גם מעט מחשידה. כשהגיעו לפגישה גילו את הסיבה לביטולים הרבים - נותרו בפרויקט דירות רבות, כולן בנות 6 חדרים ובמחיר שנע סביב 1,600,000 שקלים. פתאום ההון העצמי, המהווה 25% ממחיר הרכישה, נראה זעום, במיוחד מכיוון שטרם נלקחו בחשבון הוצאות נוספות עבור ריהוט, מכשירי חשמל בסיסיים, מיזוג אויר וכדומה.

וכאן נשאלת השאלה – מדוע פרויקט המיועד רובו ככולו לדיור למשתכן כולל היצע רב כל-כך של דירות בנות 6 חדרים? האם לא נכון היה לבנות יותר דירות, בשטח קטן יותר לכל דירה, מאשר לבנות דירות גדולות שכלל אינן מתאימות לצרכים של זוג צעיר? ובכלל, האם אדם שמתקשה לרכוש 'פיאט' צריך לקבל סבסוד לרכישת 'מרצדס'? כנראה שלא.

בכך נכשלה תכנית 'דיור למשתכן' היכן שנכשלו גם קודמותיה. אך אל לנו להתפלא מכישלון התכנית, ובכדי להבין זאת צריך לתהות: האם למישהו יש בכלל אינטרס להוריד את מחירי הדיור? נראה שמלבד אותם זוגות צעירים התשובה ברורה וחד-משמעית. המדינה – נהנית ממיסוי גבוה, הקבלנים – נהנים ממחירים גבוהים, בעלי הדירות – נהנים מהתחושה שהנכס מתייקר, הבנקים – מלווים פרויקטים במיליארדי שקלים ומוכרים משכנתאות במיליארדים נוספים, וכן הלאה.

בימים אלה מסיים שר האוצר כחלוןאת הקריירה הפוליטית, וככל הנראה שבכך יירד המסך על תכנית 'דיור למשתכן'. אבל כשיבוא השר הבא ויציג תכנית ממשלתית חדשה, זכרו כי ככל הנראה מדובר באותה הגברת בשינוי אדרת.