מי מאיתנו לא שמע על פרויקט תמ"א 38 או התחדשות עירונית? בכל עיר קיימים פרויקטים שנמצאים בבנייה או שנמצאים בשלב התכנון, אך לא פעם, הפרויקטים הללו נדחים ומתעכבים, בשל בעיה כזו מול הדיירים המתגוררים בבניין. ברוב המקרים, פשוט מדובר על דייר אחד שמסרב לחתום על החוזה מול היזם, והוא אחראי לתקיעת הפרויקט, לעיתים למשך חודשים.

שמעון אייזנברג, מנכ"ל קבוצת אייזנברג נדל"ן, מסביר כי לעיתים, אותם עיכובים בלוח הזמנים, עולים הון ליזמים. אלו, יעדיפו לפתור את הבעיות והעיכובים במהרה, ולעיתים אף יתבעו את הדייר הסורר. לפי שמעון אייזנברג, "תביעות לבית משפט בנושאי תמ"א 38, הן דבר מסורבל ולא נעים לשני הצדדים. לכן, ההמלצה היא לעבור הליך של גישור. הרי תביעות בבית משפט אורכות זמן רב, והיזמים לא מעוניינים לבזבז עוד זמן וכסף בבתי המשפט".

 .

שמעון אייזנברג, מנכ"ל קבוצת אייזנברג נדל"ן | צילום: יח"צ

דיאלוג ולא מונולוג

הפתרון המומלץ והטוב ביותר לטענת שמעון אייזנברג הוא פשוט לדבר. "במצבי לחץ, לעיתים שני הצדדים שוכחים איך לתקשר ומהי תקשורת בסיסית. חשוב שיהיה דו-שיח בין הדיירים לבין היזם, כדי שבעיות ומחלוקות יוכלו להיפתר במהרה וביעילות. היו כמה וכמה מקרים, בהם שני הצדדים תבעו בצורה הדדית אחד את השני, כי לא הגיעו להבנות".

לטענת שמעון אייזנברג, "תביעות יכלו להימנע או שהתובעים יכלו למשוך את התביעות, אם היו נפגשים ומדברים לעניין. ליבון הבעיות והגעה לעמק השווה, יכול להיטיב עם כל הצדדים, בדרך להתחלת הבנייה המיוחלת".

אם התקשורת בין הצדדים לא צלחה, האם יש עוד פתרונות?

"במקרים בהם שני הצדדים לא הצליחו להגיע להבנות בהידברות, אפשר לגשת למגשר מוסמך, העוסק בענייני מקרקעין. אותו מגשר ישמע את טענות שני הצדדים ויחתור להגעה להסכמה ולהבנה. בכך, שני הצדדים יצאו מרוצים, לאחר מו"מ כלשהו, שכן כל צד חייב להתפשר ולהתגמש כדי להתקדם בתהליך", אומר אייזנברג.

ואם בכל זאת, הדייר עומד על שלו - ניתן לתבוע?

"ראשית כל, ניתן לתבוע את אותו דייר", מציין שמעון אייזנברג. "תביעות בענייני מקרקעין ונדל"ן הן לא דבר נדיר בשוק הנדל"ן המקומי, אך צריך לבחון כאמור את שאר האופציות לפני ההגעה לבית המשפט. כמו כן, חשוב לזכור כי ברוב המוחלט של המקרים, פרויקט תמ"א 38 בא לטובת הדיירים, שכן הוא מחזק את הדירות והבתים במקרים של אסונות טבע ורעידות אדמה".

 .

"פרויקט תמ"א 38 בא לטובת הדיירים" | צילום: CANVA

 

אייזנברג מציין כי על אותו דייר סרבן לדעת, כי בית המשפט יכול לפסוק על המשך התהליך, גם ללא הסכמתו. "היו מקרים, כמו בבת ים או ברמת גן, שדייר אחד עיכב את התקדמות הפרויקט, אך בית המשפט פסק להמשיך את הבנייה, כיוון שמדובר על סכנת חיים".

יתרה מזאת, על הדייר שמסרב לחתום על חוזה התמ"א 38, חשוף לתביעות מצד הדיירים (השכנים שלו) ומצד היזמים, והוא עשוי לשלם להם פיצויים גבוהים. "חשוב לדעת כי החוק קובע במפורש, כי דרוש רוב של 66% מהדיירים כדי להתחיל בפרויקט תמ"א 38/1, כלומר הוספה לבנייה קיימת, ונדרש רוב של 80% כאשר מדובר על פרויקט אחר, כמו פינוי בינוי. היה ויש רוב כזה בהתאם לפרויקט, ודייר אחד מסרב מסיבותיו, והוא אחראי לעיכוב הפרויקט, ניתן לתבוע אותו בבית המשפט", מסכם שמעון אייזנברג.