רווח שלכם - רכישת נכס להשקעה

תשואה הוא מונח המשקף את ההחזר על ההשקעה. דמי השכירות הראויים לנכס כזה או אחר, לרוב ישקפו אחוזי תשואה מקובלים משוויו של אותו נכס.

לדוגמא: חנות בשווי של כ-500,000 שקלים במרכז מסחרי צפויה להניב כ-7-7.5% תשואה שנתית, שהם כ-36,000 שקלים בשנה (כ-3,000 שקלים לחודש).

לעומת זאת, דירת מגורים בשווי של כ-1,000,000 שקלים תניב תשואה שנתית של כ-3-4%, שהם כ-35,000 שקלים בשנה (כ-2,900 שקלים לחודש).

לכאורה, מהנתונים עולה כי רכישת חנות עדיפה על רכישת דירה, מאחר ובמחיר דירה אחת ניתן לרכוש 2 חנויות וליהנות משכר-דירה כפול.

אך חשוב לזכור כי קיימים היבטים נוספים, כגון סיכון (המגולם בשיעור התשואה) וגם אלמנט של מיסוי על הכנסה משכירות - המשתנה בין נכס למגורים ונכס מסחרי, ועשוי להוות שיקול בבחירת סוג הנכס הרצוי להשקעה.

שיעור התשואה איננו אחיד, גם בנכסים בעלי אופי דומה. כך למשל תשואה על דירה בתל-אביב לא תהיה זהה לתשואה על דירה זהה באופקים.

למעשה, שיעור התשואה נקבע, בין היתר, על-פי רמת הסיכון הגלומה בו, וככל שהנכס "מסוכן" יותר, שיעור התשואה הצפוי יהיה גבוה יותר. גם בהשקעות בנדל"ן, ישנם משקיעים המעדיפים תשואה נמוכה ויחסית בטוחה, בעוד שמשקיעים אחרים שיעדיפו תשואה גבוהה, גם אם היא מעט "מסוכנת".

דירות מגורים הן אפיק ההשקעה המועדף על המשקיעים הפרטיים, אך חשוב לבחון את כל האלמנטים בטרם רוכשים דירה להשקעה, ולא רק את שיעור התשואה הפוטנציאלי.

לפני מספר שנים, למשל, שווק ביבנה פרויקט במסגרת צרכנית (מועדון 'חבר') בשכונת גן ראובן (פרויקט 'תדהר'). הפרויקט משך משקיעים רבים שזיהו אפשרות לרכישת דירה במחיר מוזל, וליהנות מתשואה טובה לצד עליית מחיר בטווח הארוך.

אלא שכאשר החלו המבנים להתאכלס, נוצר עודף היצע שגרם בטווח המיידי להורדת מחירים - במקרה הטוב, ודירות רבות שנותרו ריקות לזמן ממושך, במקרה הפחות טוב.

עבור משקיעים המממנים את העסקה באמצעות הלוואה או משכנתא, פגיעה כזו עשויה להיות משמעותית והרסנית. אגב, פרויקטים במסגרת דיור ממשלתית כגון 'דיור למשתכן' בנאות שמיר, עשויים "לסבול" מתופעה דומה בשנים הקרובות, שכן גם הפרויקטים הללו משכו ציבור שרכש דירה מתוך פוטנציאל נדל"ני ולאו דווקא מתוך כוונה להתגורר בשכונה.

בסיכום ניתן לומר כי השקעה בנדל"ן היא לא לכל אחד. לצד הפוטנציאל הרב הגלום בהשקעה קיימים גם סיכון וכוחות שוק העלולים לפגוע בכדאיות ההשקעה בכל רגע נתון. מצד שני – מישהו מכיר השקעה שאין בה סיכון?