משכנתא: ההלוואה הגדולה בחייכם

אז מה צריך לבדוק כאשר באים לקחת משכנתא?

• בדקו זכאות למשכנתא  –האישור העקרוני תלוי במספר פרמטרים שכל בנק מציב לעצמו. חוזה חתום מחייב אתכם אבל לא מחייב שום בנק לממן את העסקה שלכם.  לכן, יש לבדוק שהבנק יסכים לאשר לכם משכנתא לטובת הדירה בה אתם מעוניינים וזאת בטרם חתימתכם על חוזה המכר.
• משא ומתן על ריביות ותמהיל המסלולים–  הדעה הרווחת היא שגובה הריבית הוא הפרמטר החשוב ביותר. עליכם לזכור כי תמהיל המסלולים חשוב באותה רמה אם לא יותר לרווחת החיים שלכם, לצד החזר המשכנתא (פריים, ריבית קבועה, משתנה וכו'). יתכן והבנק לא שש לבצע את התמהיל הטוב עבורכם, אך זכותכם לדרוש זאת, ולהילחם על כך במסגרת המשא ומתן.

יועץ המשכנתאות מטעם הבנק ייתן הצעה של מסלולים ושל ריביות. טווחי הריביות ינועו על פי סוג המסלול וטווח השנים של המשכנתא, כאשר הכלל המנחה הוא שככל שזמן המשכנתא ארוך יותר, כך גם הריבית תהיה גבוהה יותר. כמובן שמההצעה הראשונית יש להמשיך ולנהל משא ומתן. מחיר סביר לכסף בהלוואה לדיור מגובה במשכנתא הינו יחס של 1.25-1.40 ש"ח לכל 1 ש"ח הלוואה שאתם לוקחים.

במסגרת המשא ומתן, לא לשכוח ולהתמקח גם על עמלת פתיחת תיק המשכנתא, שיכולה היא בעצמה להגיע לכמה אלפי שקלים. במסגרת המשא ומתן, אם תתעקשו, רוב הבנקים יסכימו לתת הנחה משמעותית על עמלת פתיחת התיק ולפעמים אף לפטור אתכם כליל מעמלה זו.

• מחזור משכנתא והחזר חודשי – הבנקים כמו כל ספק פיננסי וספק שירותים מתמשך, הם לא חברים שלכם, הם מחפשים רק כיצד להגדיל את ההכנסות שלהם. אם הבנקים מרוויחים – אתם מפסידים! הלוואות משכנתא אינן הלוואה כי אם השקעה ואתם חייבים להתייחס אליהן ככאלה, דהיינו לבחון אותן כל הזמן ולשנות לעלות הזולה ביותר בכל עת. כאשר פקיד הבנק יגיד לכם שיש "קנס פירעון מוקדם" גבוה ולא כדאי למחזר, תגידו לו תודה, לא מאמינים. ותדעו ככל שעמלת / קנס פירעון גבוהים יותר, כדאיות המחזור גבוהה יותר. הבנק יאשר הלוואות שגובה ההחזר שלהם הוא עד 50% מההכנסה, בעוד וההמלצה של רוב יועצי המשכנתאות החיצוניים ויועצי כלכלת המשפחה תעמוד על החזר של עד 20%-25% מההכנסה נטו של המשפחה.
• העזרו ביועץ משכנאתות חיצוני – הבנק לא מסתכל על מכלול החיים והיעדים של הלווה, על נושא תכנון המשפחה וכו' ולכן חשוב מאוד לקבל בצורה ביקורתית את המסלולים שמציע לכם הבנק, שבדרך כלל יהיו המסלולים הסטנדרטיים לפרופיל הכלכלי שלכם, אך לאו דווקא למה שמתאים לכם באופן אישי. כאן יועץ משכנתאות חיצוני בלתי תלוי יעשה את העבודה ויבנה לכם תמהיל משכנתא שמסתכל בצורה הוליסטית על החיים שלכם.
• לסיום – זכרו – המפתח להשגת המשכנתא הטובה ביותר היא מחקר, עבודת רגליים והבנת המגבלות האובייקטיביות שלכם לגבי יכולות ההחזר ורמת הסיכון. זלזול בכל אחד מפרמטרים אלו, תסתיים במשכנתא פחות טובה מבחינתכם והפסד פוטנציאלי של עשרות ומאות אלפי שקלים.

נאחל לכם הצלחה ובחירות נכונות

לייעוץ נוסף ללא עלות אתם מוזמנים להתקשר או להגיע למשרדנו.

הכותבות: נשות הנדל"ן לורנה עזריה מתווכת בכירה ואורטל קינן מנהלת ובעלים

O.R מבינים נדל"ן