זכרון דברים כן או לא?

במקרים רבים, במעמד חתימת זכרון הדברים, הקונה אינו מודע לכל ההיבטים של המצב המשפטי והתכנוני של הנכס ועלול ליטול על עצמו התחייבויות שאין לו מושג על היקפן או משמעותן. כאן עלולות להתחיל הבעיות והתקלות  בעסקה כל כך משמעותית בחייכם.

בעת ניהול המו"מ לקראת חתימת ההסכם אתם עלולים למצוא עצמכם מגיעים לנקודות אי הסכמה רבות שהיה עליכם לברר אותן לפני החתימה על זכרון הדברים. לפתע פתאום, בעת שמגיעים לפרטים הקטנים, שחלקם הגדול חשוב ומשמעותי , אתם עלולים למצוא עצמכם במצב בו אתם מגלים כי בעצם אין הסכמות, וייתכן שלא תרצו להוציא את העסקה אל הפועל. זו הנקודה בה תבינו כי אינכם יכולים לסגת מהעסקה, או שתשלמו קנס כלשהו ותיפטרו מהעניין בנזק כספי.

עדיף לנהל מו"מ ענייני, רציני, כן והוגן בין הצדדים ולתת לעורכי הדין להתנהל ברמה המשפטית של ההסכמות שלכם, כך המחוייבות לעסקה קיימת לפחות כמו במצב בו הצדדים חתמו על זכרון דברים, שאין בו גמירות דעת.

אז מה צריך לבדוק?

אם אתה הרוכש, אל תמהר. בדוק היטב (רצוי בלווי עורך הדין שלך) את הנתונים המלאים בכל הרשויות בהן יכול להיות מידע עדכני ורלוונטי בנוגע לעיקולים ושעבודים שעלולים לרבוץ על הנכס. בטרם תתקשר בהסכם מחייב, בדוק את הרישום בטאבו, בחברה משכנת, במינהל מקרקעי ישראל, במחלקת ההנדסה של העירייה ובעוד מקומות בהם מסתתר מידע רלוונטי לזכויות בדירה. הקונה יכול לגלות שהמוכר הטעה אותו או הציג מצגים לא נכונים או חסרים, לעיתים בכוונה ולעיתים מחוסר מודעות של המוכר עצמו.

ייתכן גם שהצדדים אינם ערים לכך שעל עסקת המכירה עלול להיות חובת תשלום, היטלי השבחה ופיתוח וזה נושא שיש ללבנו בטרם החתימה. לעיתים רשומות לגבי הנכס הערות בגין צווי הריסה, או שבתיק הבניין בעירייה קיימת תכתובת בעניין חריגות בנייה או צווי הריסה בגין בנייה ללא היתר.

אם אתה המוכר, גם לך יש סיכון. לעיתים, בעת העברת הזכויות, יידרש המוכר לשלם היטל השבחה אותו לא לקח בחשבון בעת חתימת זכרון הדברים. אילו היה מודע לזכויות הבנייה, ייתכן שהיה דורש תמורה נוספת בגינן או שהיה מטיל את היטל ההשבחה על הקונה.

אם לא התייעצתם עם עו"ד לפני המכירה, אתם עלולים לגלות מאוחר מדי ולאחר שחתמתם על זכרון הדברים והתחייבתם כלפי הקונה, שאתם חייבים במס שבח, שניתן להימנע ממנו אם מוכרים את הדירה בעיתוי נכון.

חמור מזאת, זכרון הדברים מהווה מסמך מחייב, שבהסתמך עליו אפשר ללכת לטאבו ולרשום מכוחו הערת אזהרה על זכויות המוכר. בהעדר הסכמה של הקונה, אפשר יהיה למחוק את ההערה רק בהליך משפטי שלעיתים עלול לקחת שנים.

ככלל, איננו ממליצים לחתום על זכרון דברים, גם אם באתם לדירה שוב ושוב וכעת ברצונכם "לסגור עניין". במידה שהחלטתם לרכוש את הדירה, סופית, החליפו ביניכם פרטים, לא של מספרי הרכב, אלא מספרי הטלפון של עורכי הדין שלכם שיסגרו עבורכם את העסקה. אם המוכר מתעקש לקבל סכום כלשהו על מנת להוכיח רצינות כוונותיכם, שלמו בצ'ק למוטב בלבד, סכום של כמה עשרות אלפים כדמי רצינות לעסקה.

אם בכל זאת מחליטים הצדדים לחתום על זכרון דברים, יש להקפיד להכניס בו שתי הסתייגויות. האחת, זכרון הדברים מותנה בכך שתוך פרק זמן מוגדר יחתם חוזה מחייב בין הצדדים ובמקרה שהחוזה לא ייחתם, מכל סיבה שהיא, יהיה זכרון הדברים בטל ומבוטל ולאף צד לא תהיה טענה או תביעה נגד הצד השני. השניה, לפיה הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה או כל הערה בגין זכרון הדברים.

נאחל לכם הצלחה ועסקאות מוצלחות

לייעוץ נוסף ללא עלות אתם מוזמנים להתקשר או להגיע למשרדנו.

הכותבות: נשות הנדל"ן לורנה עזריה מתווכת בכירה ואורטל קינן מנהלת ובעלים

O.R מבינים נדל"ן